MERCATO IMMOBILIARE: il mercato residenziale perde la spinta dei mutui.
Il mercato immobiliare residenziale è come un areo con un motore che sta perdendo potenza. Il motore che continua a girare è quello di chi compra senza avere bisogno di un mutuo, il motore che perde colpi è quello di chi non può fare a meno di un finanziamento. Finanziamento che però è sempre più difficile da ottenere e soprattutto da sostenere da parte delle famiglie. Questa, generalmente, è la situazione che emerge nelle città di media dimensione.
Nel 2023 le compra vendite hanno subito un calo prossimo al 10% con quasi 710mila abitazioni totali che sono passate di mano sul mercato. Questo calo è imputabile esclusivamente alla componente di domanda che è uscita dal mercato perché dipendente dal credito (-26%), mentre gli acquisti senza mutuo continuano a crescere (+4,8%). Il progressivo incremento dei tassi di interesse, unito alla ritrovata selettività del ceto bancario, hanno bruscamente interrotto un meccanismo che pareva destinato ad accrescere in maniera costante anche le aspirazioni più fragili. L’elevato costo del denaro ha fatto sì che la quota di compravendite assistita da mutuo si sia ridotta dal 48,4% del 2022 al 39,9% del totale degli acquisti del 2023.
L’obiettivo di chi decide di alzare i tassi è proprio quello di frenare consumi e investimenti di imprese e famiglie, allo scopo di ridurre l’inflazione. Peccato che in un mondo ormai globalizzato e complesso la principale leva azionata dalle banche somiglia a uno che per ammazzare mosche usa il cannone. Per chi ha già un mutuo (soprattutto a tasso variabile) il cambio del vento ha significato una tensione finanziaria crescente, con esito spesso traumatico e non basterà un atteggiamento più accomodante da parte della BCE per determinare un’immediata risalita delle transazioni, ma sarà necessaria una fase di normalizzazione che agevoli il ripristino di condizioni più favorevoli alla domanda.
Chi cerca una casa ma non può permettersi un mutuo, molto semplicemente rinvia l’acquisto. Oppure “sceglie” l’affitto. Le difficoltà di accesso al mercato della compravendita hanno favorito un potenziale spostamento di interesse della domanda verso l’affitto, che rispetto allo scorso anno è cresciuta di 3 punti percentuali. In altre parole, nel 2023, 48mila, e il calo di quasi il 10% delle compravendite è dovuto ai mancati acquirenti che non riescono a ottenere e/o sostenere un prestito bancario.
Spesso il mancato acquirente si rivolge all’affitto nuclei familiari hanno rinunciato ad acquistare una casa a favore dell’affitto. Ma anche qui, le difficoltà non mancano. Non si arresta la crescita dei canoni (+2,9% annuo), avvertendo che la media sintetizza una certa variabilità tra i mercati monitorati: dal calo di Messina (-1,3%), alla stabilità di Bergamo (+5,1%) fino ad arrivare al picco di Perugia (+5,2%). Lo spostamento di interesse verso la locazione metterà ancora più in evidenza il sovraffollamento di un comparto che già oggi sconta un’evidente carenza di offerta. Nel residenziale la migliore performance del segmento locativo rispetto a quello dell’acquisto ha sostenuto la crescita, anche se lieve, dei rendimenti lordi da locazione che si attestano al 5,6% annuo. Chi vive di immobiliare e guarda al futuro non vede rosa. Per il 2024, è prevedibile una ulteriore diminuzione delle quantità scambiate sul mercato (47,5% dei giudizi) o, tuttalpiù, un’invarianza sui livelli dello scorso anno (44,3%), solo l’effetto di una maggiore accessibilità al credito, della disponibilità di nuove abitazioni in vendita e di un’accresciuta propensione all’acquisto, sostenuta anche dall’onerosità dei canoni di locazione può dar a pensare ad una ripresa del mercato.
